我想賣公司，但廠房跟土地怎麼辦？
許多面臨二代沒有意願接班的傳產老闆，在思考要不要賣公司時，內心總會浮現一個大問題：「辦公室、工廠怎麼辦？起家厝該賣嗎？」老闆們不僅在感情上捨不得將不動產讓給別人，理智上也知道，如果一併出售，隨之而來的各項稅金會是一大挑戰。
實際上，在公司買賣中，賣公司從來就不等同於賣土地。可以只賣掉公司的經營權換取退休金，同時將土地、不動產留在家族名下。
擁有不動產的公司，買賣有哪些選項？
當公司含有高價值的不動產時，出場規劃大致可以分為：
選項一、打包全賣
作法：將公司股權跟名下廠房、土地一次賣給同一個買家
挑戰：這是最直覺的做法，但問題是買家很難找。要找到能一次性拿出數億現金，同時又懂產業、不動產規劃的買家相對少，會拉長賣公司的時間。同時，還會有面臨複雜稅務的可能。
選項二、分割出售
作法：將不動產與公司本體分開評估，分別尋找合適的買家
挑戰：雖然分開賣有機會讓各項資產的價值最大化，但有可能會遇到雙邊時程談不攏的窘境。更嚴重的是，萬一廠房先賣了，原公司團隊將面臨被迫遷廠的命運，直接衝擊產線穩定度、員工去留跟老客戶的信任。
選項三、只賣公司，保留不動產
作法：將公司股權賣出，而不動產則保留給家族持續擁有
優勢：這是併購中最單純、創造雙贏的模式。因為賣掉公司能一次性享有大筆收入，同時因為新買家仍然需要土地、廠房，會簽訂租約讓賣方家族得以享有長期的租金收入。最後，員工也不必擔心換老闆而需要換地方工作的問題，讓多方都能獲得最大化的利益。
賣掉經營權，變成新老闆的房東
採取選項三，也就是保留不動產的前提之下，賣掉公司能為老闆的出場帶來三大優勢：
第一筆大額現金：在簽約、賣公司的當下，就會收到一筆豐厚的現金，而這筆錢得以自由分配、規劃退休生活。
每月的穩定租金：新團隊、買方接手後，通常不會大規模遷廠，他們會留在原地繼續營運，這時就順理成章成為新房東，每個月按照市場行情賺取被動收入。
家族的資產傳承：接班家業會有意願、資源等考量，但繼承土地相對單純。在保有不動產的情況之下，未來仍然能將資產傳承給子孫，保有100%的主控權。
搜索基金會怎麼評估？
對搜索基金來說，併購一間公司最重要的是看中營運能力、技術，還有一群能穩定、可靠的夥伴。我們更多專注於如何將公司的資金跟力氣運用於提升營運效率、擴大規模，而不是押注在不動產之上。因此，即使不動產的價值很高，對於搜索基金來說，不會是首要考量，甚至可能降低買公司的意願。
擁有土地、辦公室又想賣公司的老闆能怎麼做？
很多老闆過去在創業初期買了辦公室後，因為是自己的公司、自己用，帳面上往往不收租金或只收極低的租金，這會讓公司的利潤看起來虛高。在評估公司真實價值時，建議先試算「若將廠房出租，合理的租金會是多少」，並將這筆租金在財報上扣除。如此一來，便可以精準掌握公司估值，也可以讓買家清晰評估未來現金流。讓雙方在透明的財務基礎上，更快達成共識，順利完成事業傳承。
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